关注房地产信贷新风险时间： 2017-02-20信息来源：张碧洲　作者：hjr_admin　责编：

　　近年来，伴随着中国经济增长进入新常态，房地产市场调控在去行政化的背景下，重回市场化主导，住房需求随人口结构的变化呈现出新趋势，房地产行业整体进入去库存周期，全国各城市的分化、房地产行业的转型、企业的整合压力进一步加剧。现阶段，商业银行需要密切关注房地产市场变化给相关信贷业务带来的新风险。

　　一是近几年部分房地产企业为了扩张自身规模，拿地热情高涨，全国地王频频出现，尤其是一线、二线城市商办用地等楼面地价同比上涨幅度较大。由于房地产企业拿地成本较高，一些中小型地产企业若在同一时期开发多个项目，则需要大量融资，形成高负债经营，企业资金链过紧，一旦某一环节出现问题会使企业整体经营陷入困境。

　　二是在房价整体呈现上行态势的同时，不同城市的住房价格变化差异巨大，既有房价大幅度上涨甚至暴涨的，也有持续明显下跌的。其中一线城市和少数热点二线城市房地产市场交易火爆、房价涨幅很大，而三线、四线城市相对低迷。在一些地区，无论从人口还是经济因素来看房价都有下跌的可能性，若房价下跌超过警戒点，商业银行发放的房屋抵押类贷款、住房及商用房按揭贷款都将面临一定的断供风险，抵押物不足值也会产生一定的抵押缺口风险。

　　三是全国不同城市、区域的房地产供应量出现明显差别，部分区域出现供应集中的现象。以北京市为例，从2015年北京商品期房上市情况看，大兴、朝阳、通州、丰台、经济技术开发区五个区域上市项目相对较多，且商品房成交价格同比上涨幅度较大，其中大兴、朝阳、丰台三个区域近两年房地产企业拿地较为集中，住宅成交均价同比涨幅超过40%，出现了区域过度开发、价格高涨的现象，值得商业银行特别关注。同时这三个区域由于政策利好等原因，部分项目楼面地价的高位将使后期整体销售价格高涨，存在与区域实际价值相背离的风险。

　　四是京津冀区域步入全新的快速发展阶段，为环北京区域按揭贷款发展提供了巨大空间，但也相应带来了多方面的风险。其一，河北、天津的部分区县房地产价格会随北京市场变动及市场炒作而波动较为剧烈，进而会给商业银行抵押物带来价值贬损风险。其二，河北香河等个别区域曾出现批地热和违规批地现象，土地的合规性值得关注。其三，环北京区域尚未全部实现预售资金监管，有可能会出现房地产开发企业恶意制造假按揭、跑路、项目拍卖转让或烂尾等风险。其四，部分地区不支持房产外网查询网签功能，致使商业银行无法确认房产交易的真实性。

　　在新常态下，针对房地产市场出现的新风险点，各家商业银行应做好相应的风险防范措施，确保信贷业务能够健康有序发展。

　　一是关注土地成交情况，加大对地王项目开发企业整体资金链的关注，着重分析房地产企业集团整体资金安排的合理性，审查房地产开发企业同期开发的项目投资及建设进度，分析预测项目的市场定位及定价情况，预测项目销售前景及项目融资渠道是否畅通、是否存在资金链条断裂风险等。

　　二是加大对上市项目成交价格的定期监测力度，掌握不同类型商品房的价格情况。银行对于有合作关系的按揭项目，需通过监测系统和评估机构对抵押物进行定期重评。在具体价格监测中要具有一定的前瞻性，对抵押物按照区域、类型、市场情况等进行多维度分析，对于不足值的抵押房产计算出缺口率，如出现大幅度减值，及时对办理此项贷款业务的分支行下发风险提示，通过提前收回贷款等措施化解风险。

　　三是关注土地成交集中、楼面价格大幅高涨的区域，关注区域内的政策及规划动向等情况，以及区域内项目因政策变化带来的价格波动。商业银行应定期对区域内在售项目的成交价格变化及抵押物价值变动情况进行监测，做好区域项目的价格预警工作。

　　四是对于环北京区域按揭贷款，应做好以下几点防控措施。其一，要严控房地产开发企业及按揭项目的准入门槛，对开发规模较小、资金实力较弱的企业应予以回避，加大对土地、房产交易合规性的调查力度。其二，加大对环北京区域的抵押物价值监测力度，可利用当地房地产信息网的成交数据按月统计项目均价的变化情况，做好价格出现较大幅度贬损的防范措施。由于环北京区域项目抵押品流动性较差，做好抵押物价值重评及催收、处置方案。其三，针对环北京区域房地产市场波动性大的特点，根据客户资质情况，可相应提升首付款成数及利率来增加客户的违约成本，降低按揭风险。其四，定期规范及完善相关业务操作流程，防止因管理不健全等出现风险隐患。■

作者单位：中国工商银行北京市分行