长沙促进房地产业平稳健康发展研究时间： 2015-08-31信息来源：　作者：wyg_admin　责编：

　房地产业是城市化的基础载体和经济增长的重要引擎。为深入了解长沙房地产市场发展态势和城乡一体化进程中房地产市场发展机遇，市统计局组织力量进行了专题研究。本课题根据大量的历史统计数据，从影响长沙房地产发展因素入手，针对房地产市场存在的问题，提出相关建议：着重从优化房地产市场结构、规范市场秩序、完善城市配套和公共设施建设等方面加强工作，促进全市房地产市场持续健康发展。

　　一、长沙房地产业发展的基本情况

　　从近几年长沙房地产业市场主要指标运行情况看，新建商品房总体供求平衡、价格稳定、运行平稳，为长沙“六个走在前列”战略目标的实现发挥着积极作用。

　　(一)房地产业快速发展。自1998年实现住房制度改革以来，长沙市房地产市场得到了快速发展，房地产业增加值(按GDP核算口径)由1998年的9.07亿元增长到2014年的222.16亿元，年均增长22.1%，占GDP比重由1.6%提升到2.8%。

　　(二)房地产开发企业资质总体提升。近年来长沙房地产开发企业数量较为稳定，企业资质逐步提升。截止到2014年底，全市共有资质注册房地产开发企业1816家。其中，一级开发企业14家，二级开发企业151家，三级开发企业659家，四级开发企业272家。全市四级以上开发企业占比由2010年的不足50%提高到60.3%。

　　(三)房地产开发投资首位度不断提高。2013年，长沙多方面强化调控措施，确保了房地产市场发展平稳，开发投资稳步上升，首次突破1100亿元大关。进入2014年，受信贷政策、市场疲软等因素影响，房地产开发投资略有波动，但整体稳定。全市完成房地产开发投资1310.50亿元，同比增长13.6%，占全省45.4%，在全国省会城市排名第十位，居中部省会城市第三。今年以来，受宏观经济下行、市场需求变化等影响，企业投资更加谨慎，开发投资出现回落，上半年全市完成开发投资535.47亿元，同比下降8.7%。增速在中部省会城市位居末位。

　　(四)房地产开发施工面积稳步扩大。2014年底，全市在建房屋施工面积9647.14万平方米，同比增长11.3%，在全省占比34.8%，在建房屋施工面积在中部省会城市位居郑州、武汉之后，在全国省会城市排名第七。其中，新开工面积2582.9万平方米，比上年下降7.2%，占全省32.0%。全年房屋竣工面积1438.85万平方米，同比增长2.7%，略低于郑州，在中部省会城市位列第二。

　　2015年，国家、省、市陆续出台有关促进房地产业健康发展政策，房地产开发企业因势利导，加大去库存化力度，对新开工项目变得更加谨慎，全市702个在建项目楼盘中，仅有74个项目有新开工面积，占比仅为10.5%。1-6月，全市在建施工面积8467.83万平方米，同比增长4.8%，居中部省会城市第三。其中，新开工面积为607.29万平方米，同比下跌25.7%，在中部省会城市排名第四。

　　(五)新建商品房市场销售总体平稳。“十二五”以来，长沙市新建商品房销售总体状态较为平稳。2013年，全市完成新建商品房销售面积1840.59万平方米，创历史新高，在全国省会城市中排名第四位。2014年全市新建商品房销售面积1519.2万平方米，与2012年销售量基本持平，但比2013年下降17.5%，占全省28%，在全国省会城市排名第七，在中部省会城市中排名由第2位后移至第4位。2015年由于我市加快新建商品房去库存化战略。上半年全市完成新建商品房销售面积861.59万平方米,同比增长45.7%，在全国省会城市排第5位，中部省会城市排名重回第二。

　　长期以来，长沙商品房市场价格运行平稳，一直保持低位，属于省会城市的价格洼地。2014年，长沙新建商品房销售均价6116元/平方米，在全国省会城市中排21位，在中部省会城市中排名最后。

　　二、当前房地产市场运行中值得关注的几个问题

　　在建施工面积增长过快与城市人口规模有限的矛盾突出，市场供应存在结构性矛盾，近期去库存化压力较大，二级市场动力不强，对房地产市场持续健康发展造成一定程度影响。

　　(一)房地产开发投资增速回落。从2010-2015年长沙房地产开发投资增速情况看，房地产开发投资增速存在逐年下滑的局面，长沙房地产开发投资增速由2010年的37.5%逐年回落到2014年的13.6%，尤其是今年以来，房地产开发企业加快去库存化进度，对后续房地产开发投资变得更加谨慎，1-4月、1-5月、1-6月、1-7月长沙房地产开发投资增速分别为-0.2%、-1.6%、-8.7%、-11.4%，从4月开始，长沙房地产开发投资增速出现逐月回落，且回落势头有扩大趋势。

　　(二)新开工面积大幅减少。今年以来，房地产开发企业加大去库存化力度，依据房地产市场预期和销售情况稳妥推进投资。1-7月，全市在建施工面积8697.30万平方米，同比下降0.7%，是2013年以来的首次下降。其中，新开工面积为822.93万㎡，同比下降40.6%。

　　(三)市场供应量仍然偏大。截止2015年6月末，全市已竣工的新建商品房待售面积1265.57万平方米，按去化周期12-18个月的安全库存警戒线标准测算，库存风险可控。但与此同时，全市尚有11530.67万平方米规划面积待建，以年均2500万平方米新开工面积计算，需四年左右才能消化完毕，按2013年1840.59万平方米的年销售水平计算，在建和批准规划未建的商品房存量需7到8年才能被市场消化。

　　(四)二级市场带动作用未能充分发挥。受新建商品房供应量较大、房价较低等原因影响，长沙房地产销售市场呈现一级市场为主，二手房交易量为辅格局。

　　与中部省会城市比较，这几年长沙商品房一二级市场交易比值处于0.2-0.25左右的低位，比值落后南昌、太原等房地产欠发达地区，同发达国家二手房市场比重70%以上形成鲜明的反差。研究认为，二手房交易量占比在低于0.3的临界值对提升房屋梯次需求作用不大，可见我市房屋二级市场带动作用未能充分发挥，一定程度抑制了市场的有效需求。

　　三、长沙促进房地产业持续健康发展有利因素分析

　　从长沙经济发展结合当前房地产市场运行情况看，2014年长沙市GDP总量在全国省会城市中排名第6位，2015年上半年GDP总量和增速均排在全国第6位，长沙经济保持较快发展为今后一段时期房地产市场发展打下了良好的基础。

　　(一)当前长沙房地产业市场去库存化有利因素较多。为了促进房地产业健康发展，国家出台了一系列政策，尤其是3.30政策出台后有效刺激了消费者购房热情，市委、市政府加大了对房地产开发企业开发的引导和调控，1-7月，新建商品房销售创历年新高，去库存化进度加快，带动了房地产市场健康有序发展。

　　一是销售形势好。1-7月，全市完成新建商品房销售面积1013.94万平方米,同比增长44.1%，比销售最好的2013年同期增长7.8%。尤其是随着房地产3.30新政的各项措施陆续落地，4月单月新建商品房销售162.38万平方米，比去年同期增长85.6%，5月单月新建商品房销售面积177万平方米，同比增长62.7%，6月单月新建商品房销售208.0万平方米，同比增长77.4%。7月单月完成新建商品房销售152.35万平方米，同比增长35.7%。7月末，全市新建商品房待售面积1303.2万平方米，比4月末(今年月度待售面积最高值1323万平方米)减少20万平方米，显示全市新建商品房去库存化进度加快。

　　二是新开工面积大幅减少。今年以来，房地产开发企业加大去库存化力度，依据房地产市场预期和销售情况稳妥推进投资。1-7月，全市在建施工面积8697.30万平方米，同比下降0.7%，是2013年以来的首次下降。其中，新开工面积为822.93万㎡，同比下降40.6%。

　　三是竣工面积呈下降态势。受企业谨慎开发的影响，今年以来全市新建商品房竣工面积连续七个月呈现下降。1-7月，全市完成商品房竣工面积654.04万平方米，同比下降6.5%。

　　四是销售价格运行平稳。长期以来，长沙商品房市场价格运行平稳，一直保持低位，属于省会城市的价格洼地。2014年，长沙新建商品房销售均价6116元/平方米，在全国省会城市中排21位，在中部省会城市中排名最后。2015年1-7月，新建商品房价格在全国大中城市中也处在相对较低的水平。表明长沙商品房市场价格运行平稳，商务成本相对较低，居民购房压力也相对较小，市场销售潜力仍然较大，有利于后段去库存化推进。

　　五是市政府加大土地供应管理。对纯商品房开发土地供应进行限制政策。上半年入市的纯住宅土地只有2宗，远低于同期水平。

　　(二)宏观经济总体向好是房地产业发展坚实的经济基础。房地产业受宏观经济影响较大，宏观经济发展相好有利于房地产业发展。今年以来长沙经济保持稳步增长，为房地产业发展打下了良好的基础。

　　一是长沙经济持续快速增长具备支撑房地产市场健康发展的实力。研究发现，人均GDP同住房市场发展息息相关，人均GDP对带动房地产业的影响呈正相关。世界银行对全世界133个国家的统计资料分析表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20%，人均GDP从700美元提高到1000至1500美元，城市化进程加快，城市化水平将达到40%—60%;而当经济高速发展，城市化水平达到70%以后，城市化发展的速度将趋缓。2000年以来，长沙GDP总量在全国省会城市中排位由第15位提升到第6位，体现了长沙经济持续快速发展的活力。2014年，长沙市人均GDP达到115500元，折合18630美元左右，因此，长沙具备了加快城市化进程的经济基础。2006年-2010年，长沙商品房累计销售面积5636万平方米，是“十五”期间的3.2倍，表明经济的发展是房地产业发展不可或缺的经济基础。“十二五”期间累计新建商品房销售面积将达到8120万平方米，比“十一五”期间累计销售量增长45.9%。

　　二是固定资产投资需求规模扩大对房地产业的推动作用明显。固定资产投资对房地产业的影响主要是通过社会投资总量的增加和投资结构的变化来实现。尽管1998年以来长沙房地产开发投资占固定资产投资的比重没有呈现明显的上升趋势，但得益于固定资产投资总量的稳步发展壮大，确保了房地产开发投资规模的不断提升。特别是基础设施投资对房地产的拉动作用不可忽视。“十一五”以来，全市累计完成基础设施建设投资4919.94亿元，年均增速26.1%。基础设施的建设的快速发展，特别是城市公共设施的完善，为房地产业打下坚实基础。

　　三是居民收入的稳步提高对住房需求也有较强促进作用。一般而言，在其它条件不变的情况下，居民收入与商品房需求正相关。随着城镇居民收入水平的逐年提高，居民金融资产的迅速累积，城镇居民可获得更多跨期消费(信贷)的条件，不同层次的住房需求，特别是改善性住房需求必将得到更大程度的满足。

　　(三)长沙城市化率稳步提高是房地产业发展动力。城市人口是影响房地产长周期发展的重要因素。人口变化对房地产影响作用主要表现在两个方面：

　　一是人口规模对住房市场需求的影响。数据表明，“十五”以来，随着城镇化率不断提高，长沙城市人均住房建筑面积和城市住房建筑面积增速明显高于城镇人口规模增速。说明人口数量的增加，对房地产市场需求的拉动作用十分明显。随着我市城乡一体化战略的实施，加快了我市农村人口向城镇集中，2014年，全市城镇化率达72.35%,为房地产发展提供了刚性需求。经验表明，每增加一个城市人口可带动近50万元的城镇固定资产投资，可见人口规模的增加，对拉动房地产投资也有着积极的作用。

　　二是家庭小型化趋势对住房需求呈正相关。根据第六次人口普查及年度人口统计显示：“十一五”以来，长沙家庭规模呈小型化趋势明显，三口以上户家庭比重下降7.9个百分点，家庭代际关系简单化，核心家庭逐渐成为主流家庭模式。这就意味着，未来住房需求会不断增加，对住房结构和功能性的要求也会不断创新。

　　三是人口老龄化趋势对老年地产的需求潜力大。一方面，自2000年开始，长沙市60岁以上老人超过总人口的10%，正式进入老龄化社会。预计未来“空巢”家庭和单身老人户还将增加，这为传统的“居家养老”模式带来前所未有的挑战，无疑将引发房地产开发结构和产品结构的重大变革，医疗、养老地产和居家养老型公寓的发展前景看好;近年来，我市人口年龄结构呈现“少儿抚养比下降，老人抚养比上升，人口负担系数整体下降”的趋势。劳动人口的增多、人口负担系数的下降有助于消费能力提升，但同时，由此引发的房屋闲置、结构和设施更新的需求，将会推动老旧房屋拆迁、改造，二级市场开发成为未来房地产市场发展的新增长点。

　　(四)科学的城市发展规划是房地产业发展的指挥棒。近年来，长沙城市规模不断扩大，城镇化率不断提高，给房地产业带来了发展空间，有力推动房地产业健康发展，城市规划的及时调整，为房地产未来发展提供了有效空间。2010年修订的《长沙市城市总体规划(2003-2020)》将长沙规划区范围由2893平方公里扩大至4960平方公里，中心城区的城市建设用地规模为629平方公里，城市空间结构调整为“一轴两带多中心、一主两次五组团”。依据这一规划，城市化进程将加快，为长沙房地产发展提供了强劲的动力和支撑，也为各板块的地产开发提供核心支撑点。可以预见，长沙市近郊区和远郊区的土地和房产价值将迅速提升，湘江新区和长沙南站武广片区有望成为未来长沙房地产市场发展的增长极。

　　四、未来几年长沙房地产业市场需求预测分析

　　市场需求是房地产业持续发展的基本动力。目前，长沙城市化已经进入加速发展阶段，湘江新区和园区经济快速发展，园区吸纳外来人口功能不断增强，随着经济的持续快速发展，城乡居民收入增加、城际铁路、高铁等基础设施投资力度加大，这必将对未来我市房地产市场带来活力，商品房需求潜力将形成巨大市场。初步测算，2015-2020年期间，全市新建商品房销售面积将稳定在1600万平方米左右。

　　(一)棚户区改造将为房地产市场带来每年500万平方米左右需求。棚户区改造是近年来国家改善民生、稳经济的重要工程。2015年长沙市将重点实施黄土塘、南湖、火车北站等42个棚户区改造项目，建设保障性住房3.7万套(户)，这将为我市房地产市场带来400万平方米以上需求。随着棚户区和拆违控违力度加大，预计每年能带动长沙新建商品房需求500万平方米左右。

　　(二)主城区城市新增人口每年将带来460万平方米左右需求。国际经验表明，当城市化率处于30%-50%时，人口迁移主要表现为农村人口进入城市，当城市化率处于50%-70%时，人口迁移以城市之间相互移动为主，农村人口向城市迁移为辅。2015年，城镇化率为72.34%，长沙是全省政治、经济、文化的中心，随着城铁、地铁、高铁的相继开通，人口将在近10年内激增。按长沙城市发展规划，到2020年市区人口将达350万人，这就意味着在现有的基础上年均增加人口约10万人。按2014年长沙市城市居民人均住房面积46.7 m2，则2015—2020年因市区人口增加需新增住房2802万m2(60万人×46.7m2)，平均每年需新建467万m2住宅。

　　(三)结婚适龄人口对住宅需求年均达200万m2。据对结婚适龄人口估算，今后每年市区结婚对数将达到在9-11万对，按照三分之一的新婚夫妇需购房计算，结婚人口每年需增加购商品房将达到200万㎡。

　　(四)县(市)(不含望城区)城乡一体化快速推进对商品住宅需求年均达500万m2。据统计，长沙县、浏阳市、宁乡县近年来新建商品房销售量一直稳步增长，预计今后一段时期，县(市)区域对新建商品房需求量将稳定在500万平方米左右。

　　此外，城镇化还带来大量的配套服务业用房需求。譬如，办公、机关、社会服务、医院、学校等方面的用房快速增加。有理由相信，在国家加大棚户区改造投入、一系列稳定房地产政策利好刺激下，我市认真落实国家、省促进房地产业健康发展政策，长沙房地产业又将迎来新一轮快速发展周期。

　　总之，长沙作为外向型经济相对薄弱的省会城市，房地产业将在一段时期内仍是拉动我市经济增长，提升城市品质，增加财政收入和城乡居民收入的重要产业，为了促进房地产业健康发展，建议：

　　一是利用设立湘江新区机遇，加大产业投资力度，增加新区吸纳人口的能力。房地产业发展离不开产业和人口的集聚，从全国房地产市场看，北上广深等一线城市由于人口吸纳力强，房价一直稳中有升，长沙作为省会城市，应充分发挥省会资源优势、尤其是园区和湘江新区政策优势，加大对园区和湘江新区的投入、引进一批高精尖、产业链长的项目，以此吸纳人口集聚，带动房地产市场发展。

　　二是科学引导、加快房地产市场结构转型。强化规划的前瞻性、科学性和可持续性，引导开发企业开发符合市场需求的产品，加大节能、环保、智能楼盘开发力度，推进房地产业的可持续性发展。如开发适量的老年地产、旅游地产、商业地产、工业地产等。

　　三是发挥省会资源优势，加快配套基础设施建设，增强房地产市场竞争力。充分发挥长沙所拥有的教育、医疗、交通等优质资源。充分放大拓宽长沙作为省会和“长株潭城市群”核心的资源聚集与经济辐射能力，进一步提升长沙城市的品位，吸纳更多人才和产业人员来长安家置业，确保房地产市场的健康、稳步增长。

　　四是积极引导和扶植多层次、多样化市场产品开发。一是要适应市场需求变化，加快推进多样化建设，鼓励货币化补贴安置拆迁户，结合棚户区和城中村改造，刺激市场刚性需求，消化存量住房。二是要提升房地产开发品质，激活消费者以小换大、以旧换新的改善性住房需求。三是要调整房地产开发结构，大力发展商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产。

　　五是加强监管，进一步规范市场秩序。加强对房地产项目土地出让、规划审批、开工建设、竣工验收、房屋销售、物业管理等全过程的监管。重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源等行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为。
 

国家发改委国土开发与地区经济研究所  编发：王宇光