城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)
城市立體更新的合肥實(shí)踐時(shí)間： 2016-06-26信息來源：王永群 李多慶 作者：ws 責(zé)編：
地方改革案例調(diào)查（20）
劉振偉回憶第一次走進(jìn)合肥市朱崗社區(qū)老舊廠房時(shí)的情形，“天好像一下子黑了一樣”。由于年久失修，樓間距狹窄，抬頭只看見雜亂無章的窗戶和密密麻麻的管線，地上臟水四濺，各種奇怪的水點(diǎn)滴下來，或者不小心飄進(jìn)嘴里。“這樣的項(xiàng)目也要拿。”劉振偉當(dāng)時(shí)心里無比堅(jiān)定。
2000年，劉振偉開始進(jìn)入老舊街區(qū)改造運(yùn)營(yíng)，十年浸染，他已經(jīng)成為這一行業(yè)的 “老江湖”。2010年，他在北京、上海、南京等大城市考察尋找目標(biāo)，合肥那片集體廠房雖然是他看到最爛的一處，但2008年合肥出臺(tái)了“退二進(jìn)三”政策，他判斷，當(dāng)時(shí)眼前18棟廠房雖然總體面積不大，但如果進(jìn)行改造，發(fā)展成為特色街區(qū)，肯定火。
十多年前的話一語中的。如今那片廠區(qū)已經(jīng)被改造成后街，成為合肥知名的特色街區(qū)之一。同眾多特色街區(qū)的運(yùn)營(yíng)者們一樣，劉振偉傾向于把城市中的某一片區(qū)域，廠房、民居或街道整片租下來，按照城市中大多數(shù)人的口味重新設(shè)計(jì)裝修，再租出去。在他看來，相較于新建，老城改造蘊(yùn)含著無限商機(jī)。
在城市發(fā)展與舊城改造上，合肥具有典型代表性。合肥雖然是一座擁有2000多年歷史的古城，但舊城區(qū)占地面積約為5．3平方千米，這種“巴掌大”的格局持續(xù)到“十一五”之前。當(dāng)時(shí)，城市總體格局是利用上世紀(jì)城市改造時(shí)保留下來的開放式環(huán)城公園城市空間格局，在環(huán)城馬路內(nèi)建設(shè)綠道，共同構(gòu)成全城的城建基調(diào)。隨著人口積聚，自“十一五”開始，合肥開始了大發(fā)展與大建設(shè)并重的城市化進(jìn)程。在保持大的城建基調(diào)不變的前提下，存量改造部分合肥將范圍鎖定在街區(qū)，以單條街道、社區(qū)甚至更小單元格——工礦廠房為單位，結(jié)合每個(gè)單元格功用和歷史演化進(jìn)程，實(shí)行風(fēng)格迥異的改造，由此推出一批特色街區(qū)，比如，?街、中隱于市、后街等。
存量部分用特色元素進(jìn)行改造，增量部分則按現(xiàn)代城市規(guī)劃進(jìn)行，這讓合肥近年來成為全國省會(huì)城市中的一匹“黑馬”。誠然，合肥進(jìn)行的城市改造目前也面臨著空間狹小、城市產(chǎn)權(quán)多元化、投入資金大、回報(bào)周期長(zhǎng)等諸多難題。合肥城市改造更新的探索，對(duì)于其他城市有哪些借鑒意義？中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者近日在合肥進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查采訪。
繁華新城加劇了老城沒落，倒逼老城向個(gè)性化、品質(zhì)化更新
“現(xiàn)在各地都在建新城，這是中國城市化發(fā)展的需要，無可爭(zhēng)議，但新城建起來了，老城怎么辦？單從城市發(fā)展角度看，改造比新建成本更高，困難更大，但老城又不能丟棄。老城改造如果沒有特色，改造最多只能延緩其衰落進(jìn)程，最終還會(huì)沒落。”李銳鋒是合肥濱投商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限責(zé)任公司總經(jīng)理，接受本報(bào)記者專訪時(shí)，專攻老城改造和運(yùn)營(yíng)的他格外激動(dòng)，因?yàn)椋?ldquo;很少有人這么深度關(guān)注城市更新。”
一個(gè)事實(shí)是，城市改造與城市擴(kuò)張相伴相生。在狂飆突進(jìn)的中國城市化洪流中，合肥與其他城市看起來似乎沒有什么兩樣——人口積聚推著這個(gè)城市向外擴(kuò)張，這個(gè)被動(dòng)過程常常是粗放式的。
盡管建城史可以追溯到2000多年前的兩漢時(shí)代，但作為一座現(xiàn)代城市，合肥的“資歷”是淺薄的：新中國成立之初，1952年，它才取代安慶成為安徽省的省會(huì)。在全中國27個(gè)省會(huì)城市中，合肥是個(gè)不折不扣的小字輩。因?yàn)橐?guī)模小，在過去很長(zhǎng)一段時(shí)期，合肥藏在那些聲名顯赫的大都市背后，扮演著默默無聞的陪襯角色——譬如，比鄰的南京一度曾規(guī)劃將合肥劃入其都市圈范圍內(nèi)，而在安徽本省范圍內(nèi)，僅僅在10年前，合肥還缺少令“小兄弟們”敬畏的足夠?qū)嵙Γ?ldquo;合蕪雙中心”建設(shè)一直被認(rèn)為是合肥實(shí)力弱的一個(gè)寫照。
“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。”實(shí)際上，自秦朝置縣以來，在2000多年的歷史長(zhǎng)河中，合肥長(zhǎng)期是一個(gè)縣城的城市建設(shè)格局。新中國成立后，合肥的城市面貌發(fā)生了巨大的變化，由解放初期面積不過5平方公里、人口不足5萬人的江淮小邑，到 “十五”期末，逐步發(fā)展成為建成區(qū)面積230平方公里、市區(qū)常住人口243萬的區(qū)域性中心城市。但這種發(fā)展主要限制在老城區(qū)以內(nèi)，當(dāng)時(shí)，合肥連一條八車道的城市道路都沒有，老城區(qū)建筑的平均層高只有4．2層，當(dāng)時(shí)所轄肥東縣城最高建筑只有12層，其余兩縣（肥西、長(zhǎng)豐）也基本如此。老城區(qū)內(nèi)每平方公里3萬人的人口密度甚至超過了日本東京。
人口快速增加，但人居環(huán)境、道路交通等市政公共設(shè)施難以滿足市民需求，城市發(fā)展空間嚴(yán)重受限，城市特色不夠明顯，對(duì)外知名度和對(duì)內(nèi)輻射力不高，合肥城市突圍勢(shì)在必行。拐點(diǎn)在2006年，以大建設(shè)、大發(fā)展、大環(huán)境為代表的“三大戰(zhàn)略”在當(dāng)年啟動(dòng)，一直以來合肥以低水平向四周緩慢延伸拓展的進(jìn)程被打破，以濱湖新區(qū)為代表的新城區(qū)建設(shè)“一天一個(gè)樣”，這一變化持續(xù)到十年后的2016年，濱湖新區(qū)拿到“準(zhǔn)生證”，邁進(jìn)了國家級(jí)新區(qū)序列，新區(qū)的面積達(dá)491平方公里。
2016年4月，安徽省委、省政府、省人大、省政協(xié)四大班子辦公場(chǎng)所遷址濱湖新區(qū)，新老城區(qū)角色地位變化，從房?jī)r(jià)可見一斑。2016年5月，合肥濱湖新區(qū)新房一房難求，二手房均價(jià)破2萬每平方米，而曾經(jīng)最繁華的市中心，二手房交易冷清，均價(jià)在1．5萬元每平方米徘徊不前。
此時(shí)，對(duì)老城區(qū)的局部或整體、有步驟地進(jìn)行改造和更新，在保存城市傳統(tǒng)建筑文化肌理的同時(shí)，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展與進(jìn)步，賦予老城某些新的功能，以改善人們居于其中的生活、服務(wù)和休閑等條件，一句話，盤活老城格外重要。
“國務(wù)院剛剛批復(fù)的新一輪合肥城市總體規(guī)劃明確，合肥是安徽省省會(huì)，長(zhǎng)三角城市群副中心城市，國家重要的科研教育基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地和綜合交通樞紐。新定位對(duì)城市規(guī)劃工作提出了新的更高要求。在城市更新和發(fā)展過程中，尊重和順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，進(jìn)一步完善提升規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)管理的理念，不斷提高城市建設(shè)發(fā)展品質(zhì)；突出以人民為中心，將以人為本始終作為工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，讓人民群眾享受城市建設(shè)成果，生活得更美好；體現(xiàn)江淮之間城市文化的‘合肥特色’，結(jié)合合肥市的區(qū)位特點(diǎn)、資源稟賦、人文歷史，在特色規(guī)劃中不斷煥發(fā)城市發(fā)展的活力與生命力。”合肥市人大常委會(huì)主任熊建輝說，老城更新的目標(biāo)是精品城市。
怎樣實(shí)現(xiàn)精品化改造？
“城市更新過程注定是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，在這個(gè)不間斷的過程中，如何更新？怎么更新？取決于城市發(fā)展方向和速度，同時(shí)也取決于推動(dòng)城市發(fā)展的各種力量的交鋒與妥協(xié)，在各種利益碰撞下，城市發(fā)展趨于理性?，F(xiàn)在大家都在說鄉(xiāng)愁，城市鄉(xiāng)愁是什么，就是這個(gè)城市的文化傳承，是一個(gè)城市的根。”李銳鋒說，在城市化進(jìn)程如火如荼進(jìn)行的今天，城市要結(jié)合中外城市更新理論及其實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在不斷地摸索中尋找適合每個(gè)城市改造的最佳方案，使城市更新與城市文化在發(fā)展中找到平衡點(diǎn)。
“越發(fā)展越麻煩”，更新比新建難
城市是一定時(shí)期、一個(gè)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和文明程度的集中體現(xiàn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、文明的進(jìn)步，城市不可避免地會(huì)出現(xiàn)逐步老化的狀況。城市更新是一個(gè)世界性難題。因?yàn)?，舊城改造絕不是簡(jiǎn)單的拆舊建新。早在1958年8月，在荷蘭海牙召開的第一屆關(guān)于舊城改造問題的國際研討會(huì)上，對(duì)舊城改造的概念作了比較完整的概括，即舊城改造是根據(jù)城市發(fā)展的需要，在城市老化地區(qū)實(shí)施的有計(jì)劃的城市改造建設(shè)，包括再開發(fā)、修復(fù)、保護(hù)。
“特別是近兩年，兄弟城市來我們街道取經(jīng)的特別多，現(xiàn)在我們已經(jīng)有了自己的模式和改造節(jié)奏。”合肥市包河區(qū)望湖街道黨工委副書記朱國棟感受頗深，他說，更新的方式是給成熟的商業(yè)街加上特色，使之以文化、業(yè)態(tài)、風(fēng)貌特色為重點(diǎn)，創(chuàng)造宜人的消費(fèi)環(huán)境是必不可缺的重要方面，如人性化的街道設(shè)計(jì)、個(gè)性化的廣場(chǎng)空間和綠化景觀、街頭小品、座椅、廣告設(shè)施、電話亭、演出舞臺(tái)、停車場(chǎng)、公共廁所、垃圾桶等配套設(shè)施，所有細(xì)節(jié)都是經(jīng)過精心設(shè)計(jì)的，在整體風(fēng)格的一致中強(qiáng)調(diào)“個(gè)性”，從而形成商業(yè)街的獨(dú)特風(fēng)格。
為鼓勵(lì)特色商業(yè)街區(qū)建設(shè)，合肥市政府出臺(tái)的《合肥市促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展若干政策》表明，2013年—2016年，該市對(duì)新獲得國家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)特色商業(yè)街區(qū)稱號(hào)的，市財(cái)政分別給予50萬元、20萬元、10萬元一次性獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)特色商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)、升級(jí)改造、功能完善、業(yè)態(tài)調(diào)整、配套服務(wù)、環(huán)境整治等實(shí)際投資額，市財(cái)政給予20％的補(bǔ)助；對(duì)新建或改造完成投入運(yùn)營(yíng)的市級(jí)以上特色商業(yè)街區(qū)在宣傳上給予支持。
在政策激勵(lì)下，合肥四個(gè)區(qū)、三個(gè)開發(fā)區(qū)按照“一區(qū)一特色”、“一街一特色”的原則，結(jié)合舊城改造和城市建設(shè)，充分利用各地特色和現(xiàn)有的基礎(chǔ)條件，紛紛上馬特色街區(qū)。目前，合肥各類特色街區(qū)達(dá)300多條，獲得市級(jí)以上稱號(hào)的各類特色商業(yè)街24條。其中獲得國家級(jí)稱號(hào)1條，省級(jí)稱號(hào)9條，市級(jí)稱號(hào)14條。
比如?街，李銳鋒說，該街區(qū)從規(guī)劃到運(yùn)營(yíng)，每一個(gè)節(jié)點(diǎn)他都親自參與，之所以能夠成功，一方面該街區(qū)是合肥市、包河區(qū)兩級(jí)政府著力打造的安徽省最大、最具有特色的惠民特色街區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，他們就聘請(qǐng)了專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體策劃，塑造?街的“?文化”，形成“北京有簋街，合肥有?街”的局面。另一方面，該街區(qū)在改造初期，他們以招拍掛的形式拿下了全部區(qū)域86畝土地所有權(quán)，這是街區(qū)能夠得到統(tǒng)一規(guī)劃的前提保證。
“現(xiàn)在各個(gè)城市都在上馬特色街區(qū)和特色小鎮(zhèn)，特色不特色，關(guān)鍵要看制度設(shè)計(jì)。現(xiàn)在商業(yè)街改造多采用租賃形式，租期按規(guī)定最長(zhǎng)8年，對(duì)民營(yíng)資本來說，改造前期投入大，有的項(xiàng)目8年之內(nèi)難以收回投資，續(xù)租雖然有優(yōu)先權(quán)，但納入招拍掛程序，沒有保證，在一定程度上，民營(yíng)資本不敢進(jìn)入。對(duì)政府來說，如果沒有大量民資進(jìn)入，單靠國資，相當(dāng)于杯水車薪，而不改造會(huì)越發(fā)展越麻煩，后期改造成本更高。”劉振偉解釋說，越發(fā)展越麻煩有四個(gè)方面。
一是產(chǎn)權(quán)多元化，整體規(guī)劃難。目前老市區(qū)長(zhǎng)江路沿線，房屋產(chǎn)權(quán)多元，多數(shù)產(chǎn)權(quán)屬于私有，這些曾經(jīng)發(fā)展較好的街區(qū)，因?yàn)闀r(shí)間推移，空間局限，加上產(chǎn)權(quán)多元，如果進(jìn)行改造，處置較困難，并且難以進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，整體租賃又難以協(xié)調(diào)商鋪的權(quán)屬。
二是業(yè)態(tài)變化更難。在商業(yè)發(fā)展較好地段，一些市面客流較大的商鋪，個(gè)人權(quán)屬商鋪業(yè)主不愿轉(zhuǎn)租自有的商鋪。如果在一排商鋪中，有幾家不愿搬遷或要求較高的租金或轉(zhuǎn)讓費(fèi)、裝修費(fèi)、折舊費(fèi)等補(bǔ)償要求，或者有部分店鋪因租期未到不能轉(zhuǎn)租，統(tǒng)一進(jìn)行某一業(yè)態(tài)改造就會(huì)受阻。
三是安全環(huán)評(píng)問題不能集中解決。絕大部分老舊街區(qū)建筑久遠(yuǎn)，部分房屋年久失修，老建筑較多，存在較大安全隱患，尤其是消防和環(huán)評(píng)隱患。“消防驗(yàn)收這一關(guān)最難通過，改造成本甚至比新建還要高。環(huán)評(píng)也是大頭，這兩方面的標(biāo)準(zhǔn)都是按照新建標(biāo)準(zhǔn)要求的，老街區(qū)有這樣那樣的手續(xù)欠缺，就會(huì)影響整體進(jìn)程。”劉振偉說。
四是精準(zhǔn)定位難。發(fā)展較好的地區(qū)寸土寸金，特色街區(qū)建設(shè)不僅要與城市整體規(guī)劃相符合，要有自己的特色，但更需要考慮一個(gè)區(qū)甚至整個(gè)城市的整體規(guī)劃。比如，老城區(qū)餐飲美食需求大，但僅以此定位，又過于寬泛，缺乏特色，而且很多老街區(qū)不便于停車和商品運(yùn)輸，不利于衛(wèi)生清掃。如果發(fā)生火災(zāi)還容易產(chǎn)生擁堵，消防車進(jìn)不去。此外，這些路段又是交通繁忙、商業(yè)繁榮之地，地下供水、供電、燃?xì)獾裙艿垒^多，一旦需要維修，障礙較大。
老舊小區(qū)改造與特色街區(qū)建設(shè)并重，立體式推進(jìn)城市更新
世界著名建筑評(píng)論家、設(shè)計(jì)師伯納德·屈米指出，建筑群不僅僅是造型的問題，應(yīng)成為都市文化的載體，建筑的開發(fā)并不是一種有關(guān)形式的知識(shí)，而是探索世界的知識(shí)形式，里面任何人都可以感受到都市的內(nèi)涵。
造船廠咖啡原在合肥市包河區(qū)蕪湖路一棟不起眼的民居里，原汁原味的西方口味吸引了大批外國顧客。后來，曙光北路改造為“中隱于市”商業(yè)文化街區(qū)，他們又一眼相中了。經(jīng)過一番籌備，新造船廠酒吧于2013年9月重新對(duì)外開放，越來越多的朋友來到造船廠，了解并愛上了它，如今那里已經(jīng)成為合肥老外的“烏托邦”。
出生于英格蘭，成長(zhǎng)在法國，本職是電影電視剪輯及廣告攝影師，如今為了妻子落戶合肥開起咖啡館，夏日晚上，造船廠帥老板Jeremy帶著迷人的紳士范站在酒柜后調(diào)酒。“五年前我來到中國，在南京遇到了我妻子，然后我們來到她的老家合肥定居。”Jeremy告訴記者，開咖啡館是妻子的夢(mèng)想，而造船廠的名字來源于兩人都喜歡的一首歌。“我的岳父是一位優(yōu)秀的船舶制造工程師，我們想開一家代表著‘family’的店鋪，這個(gè)店名就格外有意義。”
“過去，這里盤踞著20多家廢品收購店，低業(yè)態(tài)、高污染，直接導(dǎo)致曙光北路環(huán)境破敗。”蕪湖路街道辦事處副主任唐潔介紹說，曙光路承擔(dān)著城市主干道交通分流的巨大作用，兼?zhèn)渲虡I(yè)、生活、文教等重要配套功能，它承載著老城區(qū)的地域文化特征，2012年街道對(duì)曙光北路沿街店鋪進(jìn)行搬遷整治，背街小巷不具備大規(guī)模重建的條件，只有對(duì)小門面集中進(jìn)行業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移。“引入文化概念，打造‘中隱于市’街區(qū)，保留地塊原有的舊建筑，在體現(xiàn)原地塊風(fēng)貌的同時(shí)，對(duì)街區(qū)整體風(fēng)格進(jìn)行平衡式包裝改造，做到現(xiàn)代與傳統(tǒng)的完美結(jié)合。從破爛一條街到文化創(chuàng)意一條街，也還原了合肥城和合肥人的記憶。”
記者在“中隱于市”探訪時(shí)，看到走在街區(qū)的一對(duì)對(duì)情侶甜蜜地牽手依偎，或品嘗美食或拍照留念，在那里記錄著愛情的美好。這塊原本老舊殘破的“城市疤痕”，如今華麗轉(zhuǎn)身為文藝青年心頭的“朱砂痣”。
“小隱于野，中隱于市，大隱于朝。”中隱于市商業(yè)投資管理有限公司負(fù)責(zé)人朱洪頗為文藝地告訴記者：“不少有能力的人是匿于市井之中的，那里才是藏龍臥虎之地，這就是中隱。能在最世俗的市朝中排除嘈雜的干擾，自得其樂，隱居于市朝，方為心靈真正的升華所在。”
“當(dāng)前，合肥經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了新的階段，必須將城市建設(shè)的工作重心從量的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向量質(zhì)并重，在‘品質(zhì)’和‘特色’上下更多功夫。合肥將進(jìn)一步完善提升規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)管理的理念思路，挖掘傳承、弘揚(yáng)好歷史文化遺存，保留好城市記憶，不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求。精品道路和特色街區(qū)是城市文化發(fā)展的重要體現(xiàn)，是能夠體現(xiàn)時(shí)代特征、地域特點(diǎn)、城市特色的主要載體，是城市形象和品質(zhì)的重要支撐，合肥將進(jìn)一步精心打造。”安徽省委常委、合肥市委書記吳存榮說。
2009年，深圳頒布了全國首部“城市更新辦法”，2015年上海、廣州兩地的“城市更新辦法”相繼出臺(tái)。相較于深圳、上海、廣州明確出臺(tái)城市更新辦法，合肥則在2012年全面啟動(dòng)了城市老舊小區(qū)改造和以精品城市建設(shè)為目標(biāo)的特色街區(qū)建設(shè)，規(guī)劃自2012年起用3年時(shí)間將254個(gè)老舊小區(qū)全部改造結(jié)束，而在特色街區(qū)建設(shè)上，則是規(guī)劃一批、成熟一個(gè)、建設(shè)一個(gè)，既保證了規(guī)劃的完整性，又增加建設(shè)的靈活性。
改造與更新并重，以此推進(jìn)城市更新。目前來看，合肥的做法更為寬泛，不單單從更新入手，而是將整個(gè)城市品質(zhì)提升作為城市更新的終極目標(biāo)。記者采訪中了解到，這種做法，有著現(xiàn)實(shí)的考量。
一是合肥是一個(gè)發(fā)展相對(duì)滯后的城市，大規(guī)模城市建設(shè)起步晚，比如城中村等歷史遺留難題相對(duì)較少，改造壓力相對(duì)較輕。此外，新城高規(guī)格的規(guī)劃倒逼老城改造與提升并重，一步到位，可以避免城市建設(shè)“翻燒餅”。
事實(shí)上，這一輪的改造提升在合肥已經(jīng)是第三輪。2000年之前是第一輪，第二輪則是在“十一五”期間，此輪的改造提升合肥市實(shí)施了“大拆違”、老舊小區(qū)改造和景觀整治，老城區(qū)功能不斷完善、形象不斷提升，全面完成新一輪主城區(qū)小街巷改造；城市副中心加快形成；濱湖新區(qū)快速啟動(dòng)。合肥在第二輪改造建設(shè)過程中，堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先的原則，著力解決交通問題，成片改造舊城，發(fā)揮群眾主體作用，把環(huán)境的改善作為一條重要的目標(biāo)措施，到“十二五”初期，已經(jīng)由一座破舊落后的小城，演變成為一個(gè)新型現(xiàn)代化城市。
二是在大多數(shù)城市，工業(yè)土地轉(zhuǎn)成住宅或商住用地難度大，但合肥城市更新對(duì)于用地性質(zhì)的管理較為靈活，2008年推出“退二進(jìn)三”政策，為舊城改造實(shí)現(xiàn)用地性質(zhì)轉(zhuǎn)變掃清障礙。對(duì)此，合肥明確規(guī)定，拆除重建類的工業(yè)區(qū)項(xiàng)目升級(jí)改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的，補(bǔ)繳地價(jià)即可。政府在實(shí)際的規(guī)劃中也會(huì)考慮區(qū)域的發(fā)展重點(diǎn)，進(jìn)行用地性質(zhì)的改變。例如，改造前城中村用地屬于非住宅性質(zhì)，如果周邊以住宅為主，規(guī)劃改造為住宅用地；改造前為工業(yè)用地，但是周邊以商業(yè)為主，則更多傾向轉(zhuǎn)為商業(yè)用途做公寓產(chǎn)品。
文化與經(jīng)濟(jì)共舞，特色與鄉(xiāng)愁并重
北京有南鑼鼓巷，上海有田子坊，成都有寬窄巷子……這些文藝青年扎堆，聚集了藝術(shù)沙龍、創(chuàng)意工作室的文藝圣地，前身都是破爛的城中村。
每個(gè)城市都有一個(gè)城隍廟，合肥在改造時(shí)，對(duì)這一區(qū)域古樸典雅的徽派建筑群給予了修復(fù)，通過對(duì)城隍廟街區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、建筑風(fēng)貌整治、建筑內(nèi)部消防設(shè)施、經(jīng)營(yíng)設(shè)施等改造，整體面貌煥然一新，使其作為城隍廟的“延續(xù)”，既保護(hù)了傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)，又使城市的傳統(tǒng)景觀特色得以延續(xù)。
“城市更新不是只有簡(jiǎn)單粗暴的推倒重建這一種模式，而應(yīng)該倡導(dǎo)一種‘柔性的改造’，以‘騰籠換鳥’的方式實(shí)現(xiàn)存量物業(yè)的再開發(fā)，提高使用效率；同時(shí)讓資本、運(yùn)營(yíng)商、設(shè)計(jì)師、公益等各方力量介入，使這些閑置資產(chǎn)徹底活化。”朱洪說。
相對(duì)于柔性改造，吳良鏞教授在1987年提出了“有機(jī)更新理論”，指的是采用適當(dāng)規(guī)模、合適尺度，依據(jù)改造的內(nèi)容與要求，妥善處理目前與將來的關(guān)系。在街區(qū)改造的過程中要不斷提高規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量，使每一片街區(qū)的發(fā)展都能夠達(dá)到相對(duì)的完整，這樣集無數(shù)相對(duì)完整性之和，就能夠使舊城的整體環(huán)境得到改善，達(dá)到有機(jī)更新的目的。
有機(jī)更新體現(xiàn)在過程和結(jié)果中。2013年，改造后的?街投入運(yùn)營(yíng)。“三年多來，僅僅在經(jīng)濟(jì)方面，?街至少實(shí)現(xiàn)了四個(gè)功能。”李銳鋒對(duì)記者分析說，一是帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。通過對(duì)舊城區(qū)改建工作，不僅使這一片區(qū)的面貌煥然一新，還改造了城區(qū)原有單一的舊式產(chǎn)業(yè)，以一個(gè)集休閑、娛樂、餐飲為一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心取而代之，被視為“擇優(yōu)引強(qiáng)”實(shí)施產(chǎn)業(yè)改造的成功典范。
二是有效拉動(dòng)消費(fèi)需求。該商業(yè)街結(jié)合社區(qū)生活、休閑娛樂、餐飲消費(fèi)等多種業(yè)態(tài)，建立引導(dǎo)式消費(fèi)模式，而向城市人群提供了包含娛樂、休閑、美食等在內(nèi)的一站式服務(wù)，營(yíng)造更有吸引力的購物場(chǎng)所，助長(zhǎng)城市消費(fèi)需求。
三是完善城市區(qū)域功能。?街占地面積86畝，建筑規(guī)模達(dá)71293平方米，引進(jìn)國內(nèi)、省內(nèi)知名餐飲企業(yè)入駐，擴(kuò)張了城市的商業(yè)活動(dòng)范圍，放大了其商業(yè)影響力，從而輻射帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展，周邊地區(qū)的影響力逐漸擴(kuò)散出去，最終形成以此為中心的強(qiáng)大區(qū)域力量，變“服務(wù)一個(gè)區(qū)”為“服務(wù)一座城”。
四是創(chuàng)造大量就業(yè)崗位與持續(xù)稅源。目前，僅?街這一街區(qū)內(nèi)，其購物、餐飲、娛樂的年?duì)I業(yè)額可達(dá)到5億元，每年向國家納稅3000多萬元，向社會(huì)提供就業(yè)崗位2000多個(gè)，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。
始終把鄉(xiāng)愁、文化、特色放在第一位的朱洪總結(jié)“中隱于市”，認(rèn)為三個(gè)因素至關(guān)重要。
一是城市更新絕不能只是舊建筑、舊設(shè)施的翻新，不僅僅是一種城市建設(shè)的技術(shù)手段，不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)行為，它還具有深刻的社會(huì)與人文內(nèi)涵。忽視社區(qū)利益、缺乏人文關(guān)懷、離散社會(huì)脈絡(luò)的更新不是真正意義的更新。
二是城市更新的成功有賴于建立一個(gè)真正有效的城市更新管治模式，既要有一個(gè)包容、開放的決策過程，還要有一個(gè)協(xié)調(diào)、合作的實(shí)施機(jī)制。只有將社區(qū)力量納入決策與實(shí)施的主體之中，與公、私權(quán)力形成制衡，才能保證更新效率、公平與目標(biāo)的統(tǒng)一。
三是要建立一個(gè)有效的城市更新機(jī)制，政府的積極作用不可替代。政府既要運(yùn)用一些激勵(lì)性政策吸引私有部門對(duì)城市更新進(jìn)行投入，又要維護(hù)公眾利益，為社區(qū)創(chuàng)造條件，在三方伙伴關(guān)系中起到協(xié)調(diào)、引導(dǎo)、監(jiān)察和調(diào)解的作用，確保社區(qū)利益不為商業(yè)利益所吞沒。
萬山
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