房地产去库存如何精准发力时间： 2017-03-03信息来源：宣宇　作者：hjr_admin　责编：

　　房地产去库存是今年供给侧改革的“五大任务”之一。年初以来，国家出台了包括降首付、降契税和营业税等多项住房消费支持政策，积极支持去库存政策落地。但近期房价上涨城市明显增多且价格涨幅持续加快，尤其一些热点城市房价涨幅更是创下历史高点，引起了政府和市场的广泛关注。

　　房价的普遍性上涨，一个重要原因是受到大量场外资金加杠杆和投资投机推动，严重背离了中央精神。李克强总理在政府工作报告中指出，要完善支持政策、适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。要做到“因城施策”、真正把去库存纳入到加快推进新型城镇化大框架之下，关键是要把握好以下三个精准。

　　首先，去库存区域要精准。截至2016年2月底，我国房地产库存7.39亿平方米，其中大部分主要集中在三四线城市，去库存压力区域分化明显。如果考虑到竣工未售、在建和待开发等潜在库存，库存形势更加严峻。

　　一线和部分热点城市住房仍呈供不应求态势，没有去库存问题，相反更要防止市场借“去库存”炒作导致房价进一步失控。对广大三四线城市来说，房地产去库存无疑是施政重点。三四线城市，尤其中小城市和特色小城镇，是未来新型城镇化的主攻方向，也是落实“十三五”时期“三个1亿人”城镇化的主要阵地。三四线城市要充分利用“去库存”契机，通过降价让利、补贴等必要鼓励措施加快去库存进程，抓住热点城市人口、资源与产业外溢的有利时机，充分用好用足国家“人地钱”挂钩政策发展壮大。这不仅符合本地长远利益，也符合国家新型城镇化根本目标。

　　其次，去库存目标人群要精准。当前，我国正处于户籍人口城镇化快速发展时期，潜在住房需求巨大。住房消费政策的一系列调整旨在鼓励自住型住房需求，仍限制投资投机。房地产回归居住属性、释放被过度挤占的资源，给创业创新提供更多空间，是中国经济转型升级之需；同时投资投机导致房价过快上涨吸走了大量居民财富，对居民消费产生了巨大的挤出效应。因此，去库存要紧紧定位于满足刚需和改善性需求。“十三五”期间要实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户、完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造、引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这“三个1亿人”，再加上有自住型需求的现有城镇户籍人口，这就是去库存的目标群体。

　　适度加强对自住型住房消费的鼓励措施，加速去库存，一方面减轻经济下行压力，释放和化解风险，另一方面加快满足自住型住房需求，促进房地产市场健康平稳发展。这与过去通过房地产“强刺激”来拉动经济的做法（滋生大量投资投机）绝然不同。

　　第三，去库存金融支持要精准。房子是老百姓消费规模最大的单项商品，金融支持是落实去库存的重要保障，包括降低首付比例、减免税费和利率优惠等措施，甚至政府直接给予购房补贴，有效满足和激活潜在需求、促进市场供需平衡。这些金融支持还可根据区域库存具体情况采取差异化措施因城施策，风险可测可控。

　　但若为短期去库存而采取零首付、场外配资等手段过度加杠杆，则会埋下长期风险的祸根。经济持续下行压力下，农业转移人口收入不稳定性增加，过度杠杆化会引致那些本来还没有足够储蓄的人提前进入房地产市场，导致未来还款违约风险显著增加。此外，过度杠杆还会提升房地产有效需求假象，进一步固化房价刚性（甚至加剧房价上涨），加大农业转移人口购房成本，市场整体杠杆率随之进一步上升。

　　即使精准对接去库存目标群体，也要杠杠适度，坚决打击查处首付贷、场外配资等违法违规行为，坚决杜绝用非正规金融手段加杠杆促销售、去库存，有效控制金融风险。对于库存压力大的地区，目标群体购买力又不强，政府可以设置、引导相关基金先买后租，积极发展住房租赁市场。